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Comment mieux préparer sa succession grâce à la nue-propriété ?

Démembrement de propriété

Démembrement de propriété

Si l’on veut minimiser le montant des droits de succession, il est nécessaire de préparer la transmission de son patrimoine. Grâce au démembrement de propriété, on peut bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable. En effet, un parent peut prévoir sa transmission en donnant plus ou moins longtemps à l’avance la nue-propriété de son bien à un enfant, au lieu d’attendre que celui-ci hérite de la pleine-propriété.

Une telle décision peut être prise de son vivant, on parle alors de donation en usufruit où pour le moment qui suivra sa mort, il faudra alors l’inscrire dans un testament

Il est cependant essentiel, lorsque l’on prévoit de léguer un bien par testament ou donation, de s’assurer de bien connaître les règles prédéfinies par la loi en matière de succession. Le Kit Info Succession, outil développé avec des notaires et des avocats, vous permet en quelques minutes d’avoir un diagnostic clair et personnalisé sur votre succession, en amont d’une démarche testamentaire.

Au moment de la donation en démembrement, seule la nue-propriété est transmise au bénéficiaire. Par conséquent les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété. C’est sur ce point que réside l’avantage de la donation le gain est inversement proportionnel à l’âge du « donateur usufruitier » selon le tableau suivant :

[table id =20 /]

La donation en nue-propriété s’effectue la plupart du temps sur le patrimoine immobilier familial. Mais elle est aussi possible grâce à des investissements en parts de SCPI, qui permettent de transformer son patrimoine financier en épargne fiable, ou même dans une cave de Grands Crus de Bordeaux qui allie investissement plaisir, rentabilité et avantage fiscal.

Suite à la donation la propriété du bien s’articule comme suit dans le temps :

  • Le parent conserve l’usage des biens donnés. il peut donc continuer à utiliser normalement le bien immobilier, à l’habiter ou à en percevoir les loyers comme s’il était le plein propriétaire.
  • Au moment de la succession du donateur, l’usufruit s’éteint naturellement. La pleine propriété se reconstitue au profit de l’enfant, qui passe de la situation de nu-propriétaire à plein propriétaire, sans formalité et sans paiement de droits de succession.

Bon à savoir : dans la donation, il est possible de stipuler que l’usufruit sera réversible sur la tête du conjoint survivant, et ne s’éteindra qu’au décès de ce dernier.

Rappel sur les abattements et barème d’imposition

L’abattement sur les donations est lié au degré de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. Une donation en faveur des enfants bénéficie d’un abattement à hauteur de 100.000 € par parent et par enfant (un couple pourra donc donner jusqu’à 200.000€ sans payer d’impôts). Il est de 80.724 € pour le conjoint marié ou pacsé, et de seulement 31.865 € quand il concerne les petits-enfants (à noter que le donateur devra être âgé de moins de 80 ans et le bénéficiaire au moins 18 ans au jour de la transmission). Depuis le 17 aout 2012, l’abattement est valable par période de 15 ans.

Bon à savoir : Ces abattements sont cumulables. Un enfant peut donc percevoir 200.000 € de ses parents et 127.460 € de ses quatre grands-parents (4 x 31.865 €) tous les 15 ans sans frais.

Au-delà de ces sommes, la donation est soumise à un barème d’imposition comme suit :

[table id =22 /]

A ce calcul viendrons s’ajouter les frais notariés (selon le barème ci-dessous), la contribution de sécurité immobilière et les frais de publication au bureau des hypothèques.
Frais de notaires :

  • 5 % de 0 à 6 500 € ;
  • 2,0625 % de 6 501 à 17 000 € ;
  • 1,375 % de 17 001 à 60 000 € ;
  • 1,03125 % au-dessus de 60 000 €.

Bon à savoir : On peut être tenté d’avoir recours à un don de la main à la main pour éviter d’avoir à passer devant un notaire. Rappelons que c’est possible, à l’exception des biens immobiliers pour lesquels l’acte authentique devant un notaire est obligatoire.

Cet article est proposé en partenariat avec viageo.fr

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Aurélien Guilbert

Conseiller en investissement
Diplômé d’école supérieure de commerce et du master 2 Management Audit-Expertise-Conseil de l’ESPI Paris. Il est depuis conseiller en investissement immobilier chez Viageo Conseil, spécialiste du démembrement de propriété depuis 2008.

Viageo conseil
75017 PARIS

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