Qu’est-ce que l’usufruit et la nue-propriété ?

Qu’est-ce que l’usufruit et la nue-propriété ?

Qu’est-ce que l’usufruit et la nue-propriété ?

Nue-propriété et usufruit * Décès, donation, contrat de mariage : les situations sont fréquentes où un aidant peut devenir usufruitier d’une propriété ou nu-propriétaire. Mais que cela signifie-t-il exactement ? Quels sont les droits et les obligations de chacun de ces 2 dispositifs? Quels sont les points de vigilance à connaitre ?

La propriété d’un bien comprend deux entités complémentaires : l’usufruit et la nue-propriété. Cette situation s’appelle « un démembrement » de la pleine propriété, ce qui est différent de l’indivision pour laquelle chacun a des droits concurrents sur un même bien.

Il est cependant essentiel, lorsque l’on prévoit de léguer un bien par testament ou donation, de s’assurer de bien connaître les règles prédéfinies par la loi en matière de succession. Le Kit Info Succession, outil développé avec des notaires et des avocats, vous permet en quelques minutes d’avoir un diagnostic clair et personnalisé sur votre succession, en amont d’une démarche testamentaire.

Dans quelles situations rencontrer cette situation ?

Un démembrement de propriété est classique et peut se rencontrer dans trois situations principales :

  • Lors du décès d’un conjoint : le conjoint survivant bénéficie alors soit de l’usufruit légal soit des quotités prévues par la donation entre époux qu’il lui a consentie sur tout ou partie de ses biens (en propriété, en nue-propriété ou en usufruit) ;
  • Lors du décès d’une personne qui vous consent un testament portant tout ou partie de ses biens (en propriété, en nue-propriété ou en usufruit) ;
  • Ou au terme d’un acte prévoyant ce démembrement de propriété (contrat de mariage, donation, contrat vente, contrat de société etc…) sur une durée précise ou à titre viager.

Le spectre est donc particulièrement large, et l’opportunité de connaître l’un de ces cas de figure est statistiquement forte.

Quels sont les droits et obligations respectifs de chacun ?

Si l’usufruitier a quasiment tous les droits, il a aussi presque toutes les obligations :

  • droits de l’usufruitier : utiliser le bien (l’occuper lui-même ou le louer, sauf cas particuliers liés à la nature ou à la durée du bail), en percevoir les revenus (loyers, intérêts, récoltes), l’administrer dans le cadre d’une gestion normale, percevoir une partie de son prix de vente (selon la valeur de l’usufruit) ;
  • obligations de l’usufruitier : veiller à la conservation du bien, en effectuer les réparations d’entretien (pour le maintenir en permanence en bon état), acquitter les impôts et taxes (impôt sur le revenu, taxe foncière et taxe d’habitation), les assurances, les charges de copropriété, les abonnements et consommations de fluides etc…

Si le nu-propriétaire n’a quasiment ni droits ni obligations du vivant de l’usufruitier, il devient le plein propriétaire du bien au décès de l’usufruitier :

  • droits du nu-propriétaire : aucun droit d’utiliser le bien, aucun droit d’en percevoir les revenus, aucun cas droit de l’administrer (sauf pour les décisions graves), percevoir une partie de son prix de vente (selon la valeur de la nue-propriété) ;
  • obligations du nu-propriétaire : prendre les décisions affectant la substance du bien, en effectuer les grosses réparations (les travaux de gros œuvre essentiellement, c’est-à-dire tout ce qui est relatif à la structure et à la solidité générale de l’immeuble)

Quelles sont les particularités à connaître ?

Compte tenu des importantes incidences financières, il faut impérativement savoir que :

  • Le droit de vote en copropriété appartient soit à l’usufruitier, soit au nu-propriétaire, ce qui suppose qu’ils trouvent un accord entre eux pour choisir qui sera le mandataire unique lors d’une assemblée générale ;
  • Les travaux de ravalement relèvent des travaux d’entretien et sont pris en charge par l’usufruitier ;
  • La vente du bien ne peut être décidée par l’usufruitier seul ni par le nu-propriétaire seul : ils doivent vendre la pleine propriété d’un commun accord ;
  • La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété dépendent de l’âge de l’usufruitier (barème fiscal) voire de données économiques (barème économique) ;
  • Le paiement de l’ISF incombe par principe à l’usufruitier, et ce pour la valeur du bien en pleine propriété ;
  • L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent prévoir dans un acte d’une répartition conventionnelle de leurs pouvoirs.

Quelles sont les perspectives pour les aidants ?

L’usufruit disparaît le plus souvent lors du décès de l’usufruitier ou lorsque l’usufruitier et la nue-propriété appartiennent à la même personne. Il peut disparaître également lorsqu’un contrat limitait la durée de cet usufruit.

L’aidant sera ainsi vigilant sur de nombreux points pratiques :

  • Lorsque l’aidé se dessaisit de la nue-propriété et conserve un usufruit en croyant à tort qu’il n’a plus de charges importantes à payer ;
  • Lorsque l’aidé se dessaisit à tort de son usufruit alors que seul celui-ci lui permet de conserver les revenus d’un bien ou de le droit de l’occuper ;
  • Lorsque l’aidé se dessaisit trop prématurément de la nue-propriété et perd ainsi la liberté de revendre son bien pour percevoir son prix ou faire le rachat d’un autre.

Ainsi, faut-il avoir conscience que si le démembrement de propriété peut être une solution pour certains, il peut être également une arme pour d’autres eu égard aux enjeux.

Pas si vite, ces articles sur l’usufruit et la nue-propriété peuvent vous être utiles :

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Dominique JAMOIS

Avocat à la cour

De formation universitaire, diplômé dans chacune des professions de Notaire et d’Avocat, il est également titulaire du diplôme universitaire en gestion de patrimoine délivré par l’institut Aurep de Clermont Ferrand.
Ayant siégé par le passé en qualité de membre de la Commission Relative à la Copropriété présidée par Monsieur le Conseiller Capoulade, il siège depuis plusieurs années à l’Observatoire National de la Sécurité et l’Accessibilité des établissements scolaires (ONS) pour le compte d’une fédération de parents d’élève.

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