Primo accédant : préparer son premier achat immobilier

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Premier achat immobilier

Premier achat immobilier

Primo accédant * L’accès à la propriété est un accomplissement pour beaucoup de Français. Comment bien préparer son dossier de crédit immobilier quand on est primo accédant ? Quelles démarches prévoir pour s’assurer une certaine sécurité lorsque l’on est primo accédant ? Qu’en est-il au niveau de la succession d’un bien immobilier ? Pourquoi faut-il y penser dès le moment de l’achat du bien ? Comment l’anticiper, quels outils sont mis à la disposition des primo accédants pour cela ? Voici quelques indications.

Primo - accédant : préparer un premier achat immobilier

primo accédant – préparer son premier achat immobilier

Selon une étude de l’institut CSA publiée au mois d’avril 2015, 47 % des primo accédants ont entre 25 et 34 ans au moment de leur premier achat immobilier. Ils sont 80 % à acheter en couple, dont 58 % avec au moins un enfant. La majorité de ces acheteurs privilégie une maison ou un pavillon pour leur premier achat (63%) ; 87 % d’entre eux ont recours à l’emprunt immobilier pour leur achat ; et ils sont 61 % à profiter d’au moins un dispositif d’aide à l’accès à la propriété, le prêt à taux zéro et le PEL.

Est appelé primo accédant toute personne ou ménage n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années venant de s’écouler. Pour un ménage, chaque emprunteur devra respecter ces conditions. Si l’une des deux personnes formant le couple ne peut prouver qu’elle répond à ces conditions, le ménage ne sera pas considéré comme primo accédant. Mais en réalité, la primo accession est une notion qui renvoie uniquement à la résidence principale. Ainsi, vous  pouvez très bien déjà posséder des biens et acquérir une résidence principale et devenir, dès lors, primo accédant. Il faut, dans tous les cas, que l’habitant de la résidence principale n’ait pas été propriétaire durant les 24 mois qui précédent l’achat de cette même résidence. Si vous êtes un ménage, cette condition doit obligatoirement concerner votre conjoint et vous-même pour être considéré comme primo accédant.

Les avantages de la primo accession

Grâce au statut de primo accédant, vous pouvez espérer obtenir des financements intéressants. C’est là le principal avantage de cette notion. De ce fait, tous les primo accédants peuvent obtenir un prêt sur mesure. C’est l’avantage la plus apprécié et appréciable. Pour cela, il faut que les revenus des primo accédants ne dépassent pas le plafond autorisé. Il faut également investir dans un logement neuf et ce, depuis la loi du 1er janvier 2012.
Celui-ci permet aux primo accédants de ne pas payer le terrain jusqu’au remboursement intégral de la construction. Cela est particulièrement avantageux.

Quels prêts peut-on obtenir ?

Primo - accédant : préparer un premier achat immobilier

Primo accédant : préparer un premier achat immobilier

Plusieurs prêts existent afin de bénéficier de la primo accession. Le plus connu est, comme dit précédemment, le prêt à taux zéro. Il existe aussi le prêt social (PAS) réservé aux revenus modestes. Vous pouvez aussi contracter un prêt conventionné dans la mesure où l’habitation respecte certaines conditions liées à l’énergie. Qui plus est, beaucoup de communes (Paris, Marseille ou encore Nantes…) ont créé des systèmes de prêts afin de faciliter son accès à la propriété. Ces systèmes de financement se cumulent avec les autres prêts. Enfin, le 1% logement est un dispositif réservé aux employés d’une entreprise. Cette entreprise doit contenir plus de 10 salariés. Ces derniers obtiennent un prêt auprès de leur employeur. Cependant, le prêt ne peut pas dépasser 50 % de la somme consacrée à l’achat de la résidence principale.
Seulement attention, lors d’un premier achat immobilier, la vigilance est de mise afin d’éviter les pièges les plus fréquents. En effet, acheter un bien immobilier demande quelques précautions pour les primo accédants, novices en la matière.  Diverses étapes s’ensuivent :

  • faire une offre d’achat ;
  • trouver un notaire ;
  • trouver le meilleur financement ;
  • faire une demande de prêt ;
  • signer l’acte de vente.

Primo accédant : attention à la succession !

Lors de l’achat d’un bien immobilier, en particulier lors de l’achat d’un premier bien, une réflexion est souvent mise de côté, à tord ! La question de la succession.

L’exemple frappant des partenaires de PACS

L’achat d’un premier bien immobilier par un couple signataire d’un pacs est aujourd’hui fréquent. Qu’elles sont les règles légales applicables quand des concubins pacsés achètent un logement familial ?

Les partenaires de PACS sont soumis en principe au régime de la séparation des biens, le contrat légal du PACS étant la convention de PACS simplifiée. Dans celle-ci, chacun reste propriétaire des biens qu’il possédait avant ou qu’il acquiert pendant le PACS avec ses fonds propres. Si les partenaires viennent à acheter un premier bien immobilier, ce dernier sera possédé en indivision en proportion de l’apport de chacun.

Ils peuvent aussi choisir de se placer sous le régime de l’indivision dès le début, par l’établissement d’une convention de PACS aménagée : les biens achetés avec des fonds perçus pendant le PACS sont censés appartenir pour moitié aux deux partenaires en indivision.

Si l’achat est en indivision, on dit que les partenaires de PACS sont considérés comme des « propriétaires indivis du logement ». En proportion de leurs apports respectifs. Par ailleurs, si l’achat est fait aux deux noms alors qu’un seul apporte les fonds ou rembourse l’emprunt, le fisc pourra considérer qu’il y a donation et taxer en conséquence cette transmission à titre gratuit.

Et pour les mariés et concubins ?

Le concubinage est une union de fait, caractérisé par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. Si la définition du concubinage apparaît à l’article 515-8 du Code civil, la loi donne peu d’effets au statut.

Par conséquent aucune règle n’est prévue pour l’impôt sur le revenu : les concubins doivent déclarer et payer leurs revenus séparément, ils ne bénéficient d’aucun avantage en raison de leur statut.

Ainsi, l’achat d’un bien immobilier en commun exige de bien prévoir toutes les éventualités pour atteindre un bon niveau de sécurité juridique. Comme aucune règle ne prévoit de solutions, ce sont les concubins qui devront prévoir des aménagements dans une convention d’indivision, essentiellement pour régler deux hypothèses :
– le partage du logement en cas de séparation des concubins,

– la protection du concubin survivant en cas de décès de l’un des concubins.

Par conséquent, en concubinage comme en PACS l’achat d’un bien immobilier est plus avantageux en indivision. Il s’agit du montage le plus fréquemment autorisé, dés lors qu’il ne demande pas énormément de formalisme.

Pour les couples mariés, il convient de bien choisir son contrat de mariage puisque lorsque deux personnes se marient, elles adoptent un régime matrimonial. Celui-ci organise les relations financières et patrimoniales des époux entre eux et du couple avec les tiers. L’entière majorité des couples mariés dépend du régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts. Dans ce cadre, un logement acquis pendant le mariage est réputé appartenir aux deux époux, même si en réalité seulement l’un des deux le finance. En revanche, la donne change lorsque le couple est marié sous le régime de la séparation de biens : chaque conjoint finance personnellement l’achat. Le bien appartient ainsi aux deux membres du couple en proportion de leurs apports respectifs.

L’inventaire de biens, une précaution nécessaire ?

Il arrive que des biens de valeur, physiques ou numériques, soient oubliés après un décès. Les biens immobiliers ne dérogent pas à la règle, contrairement à ce que l’on peut penser. L’établissement d’un acte d’inventaire consiste à répertorier tous les biens d’une personne : maison, objets d’art, bijoux, argents, effets personnels etc. Il contiendra à la fois le recensement des biens mobiliers, immobiliers et numériques mais également leur estimation et si la personne le souhaite, article par article.

La démarche présentée par Testamento, référence du testament en ligne depuis 2013, est relativement simple puisqu’après avoir consigné les informations de chaque bien en toute sécurité, vous aurez le choix entre 3 options :

  • exporter gratuitement votre document au format PDF ;
  • enregistrer et transmettre votre inventaire à un notaire, qui l’inscrira en toute confidentialité dans le fichier central national ;
  • réaliser un Testament Express.

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Adrien Naulet
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