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Comment mettre fin à une indivision ?

Indivision

Indivision

Vous possédez un bien en situation d’indivision et vous souhaitez en sortir ? La loi vous le permet. En effet selon l’article 815 du Code civil « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »

Quelles sont les solutions amiables ou judiciaires existantes pour mettre fin à une indivision ? Quels sont leurs avantages et leurs inconvénients.

A priori, il s’avère plus facile d’y entrer que d’en sortir. Qu’il s’agisse d’une indivision entre époux (indivision conjugale), entre partenaires pacsés ou concubins, ou même entre héritiers (indivision successorale) il existe pourtant des solutions amiables voire judiciaires. Ces dernières seront plus ou moins consenties selon le degré d’entente entre les indivisaires.

Si la règle de l’unanimité peut s’avérer handicapante pour les plus grandes décisions (les actes de dispositions comme la vente), rappelons-nous toutefois qu’elle a été assouplie par la loi du 23 juin 2006 pour des décisions plus courantes (les actes de gestion). Aujourd’hui, il est ainsi possible d’adopter à la majorité des deux tiers certaines décisions, telles que la vente de meubles meublants, la conclusion de baux ou le vote de travaux.

Pour simplifier ce sujet assez juridique, il convient de reprendre les quatre options principales qui s’ouvrent au choix des indivisaires lorsqu’ils sont propriétaires d’un bien immobilier, qu’ils s’agisse de couples en situation d’indivision ou d’héritiers :

La vente amiable

La solution la plus rapide est souvent la vente amiable du bien à une personne extérieure à l’indivision. Cela suppose néanmoins l’accord unanime des indivisaires. Généralement, la plus grande mésentente entre eux ne va pas jusqu’à s’opposer à l’établissement d’une telle transaction, puisqu’elle permet d’en répartir le prix de vente.

Cependant, en cas de blocage, un indivisaire peut être autorisé par le président du Tribunal de Grande Instance à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un autre indivisaire serait nécessaire.

L’apport à une société

En raison de la règle stricte de l’unanimité qui prévaut pour la plupart des actes, rares sont les indivisions qui se déroulent convenablement. Pour y remédier, la solution consisterait à déjouer ces règles de l’indivision, de façon légale.

Pour ce faire, grâce à l’accord de l’ensemble des indivisaires, il est possible de réaliser l’apport de ce bien immobilier à une société.
La société civile immobilière sera préférée dans le cas présent, en raison de la souplesse de ses règles de gestion. Le miracle se produira alors au sein des statuts de cette société, puisque leur rédaction en sera faite par les indivisaires eux-mêmes. En effet, les règles de vote ou d’affectation des bénéfices, les pouvoirs du gérant et des assemblées générales, par exemple, seront quasi-librement établies entre eux. Ces statuts de société éviteront bien souvent les conflits majeurs que l’on peut connaître en indivision.

Le partage amiable

Le partage amiable entre indivisaire est la solution la plus courante et la plus aisée à appréhender. L’un des indivisaires, ou un groupe d’indivisaires récupèrent alors dans le cadre de ce partage les parts indivises des autres moyennant le versement d’une soulte à ces derniers.

Ici encore, cela suppose l’accord unanime des membres de cette indivision sur l’idée même du partage.

Cela dit, en dépit des bonnes intentions des uns et des autres, le paiement de la soulte peut s’avérer difficile. Pourquoi ? Car peu d’établissements financiers acceptent de la financer, ce qui peut aboutir à un nouveau blocage de l’opération.

La licitation judiciaire

La licitation judiciaire est l’ultime recours pour sortir d’une indivision. En quoi consiste ce tour de force ? Il s’agit d’exiger en justice un partage du bien au profit d’un indivisaire. En cas d’échec de ce partage devant notaire, le tribunal a déjà ordonné par avance la mise en vente de ce bien aux enchères publiques.

Force est de constater le caractère aléatoire de ce type de procédure, les indivisaires qui l’engagent ne peuvent prédire aucune issue. Si le partage ne peut être effectué amiablement après une telle menace, la vente aux enchères sera alors fatale et risquera de se concrétiser à des conditions financières désavantageuses pour l’entière indivision. En effet, si la mise à prix relève du seul choix de l’indivisaire qui prend l’initiative de cette procédure, elle peut être parfois trop basse. La vente comme le partage amiables permettent au contraire ici de maîtriser ce prix.

Avant de parvenir à de telles extrémités, il est tout d’abord nécessaire de négocier à l’amiable avec les autres indivisaires. Si le notaire n’y parvient pas, l’avocat de l’un d’eux devra alors intervenir afin d’aboutir à une solution.
Un protocole d’accord transactionnel ou une convention entre indivisaires est en effet toujours préférable.

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Dominique JAMOIS

Avocat à la cour

De formation universitaire, diplômé dans chacune des professions de Notaire et d’Avocat, il est également titulaire du diplôme universitaire en gestion de patrimoine délivré par l’institut Aurep de Clermont Ferrand.
Ayant siégé par le passé en qualité de membre de la Commission Relative à la Copropriété présidée par Monsieur le Conseiller Capoulade, il siège depuis plusieurs années à l’Observatoire National de la Sécurité et l’Accessibilité des établissements scolaires (ONS) pour le compte d’une fédération de parents d’élève.

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