Société civile immobilière ( SCI ) : l’essentiel

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Société civile immobilière ( SCI ) l’essentiel

Société civile immobilière ( SCI ) l’essentiel

SCI *** La société civile immobilière (SCI) est un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes mettent en commun un immeuble en vue d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter.

SCI : définition

sci - société civile immobilière

sci – société civile immobilière

La SCI ou société civile immobilière est une société de personnes, qu’on appelle alors associés qui sont tenus indéfiniment et solidairement des dettes sociales en proportion de leurs parts dans le capital social.

Les principales caractéristiques de la SCI sont les suivantes :

  • la loi ne fixe pas de capital minimum ;
  • il faut au moins deux associés pour la constituer ;
  • la gestion est assurée par un ou plusieurs gérants.

Création d’une SCI :

1. La rédaction des statuts par acte sous seing privé ou acte notarié, puis signature,

SCi - société civile immobiliere

SCi – société civile immobiliere

Les statuts – l’exigence d’un écrit et les mentions obligatoires :

Tout d’abord, il convient de préciser que les statuts de SCI doivent obligatoirement être établis par écrit. L’exigence d’un document écrit a été posé par l’article 1835 du Code civil. Ce même article précise l’ensemble des informations qui doivent obligatoirement figurer dans les statuts, à savoir :

  • les apports de chaque associé ,
  • la forme de la société ,
  • l’objet ,
  • l’appellation ,
  • le siège social ,
  • le capital social ,
  • la durée de la société ,
  • les modalités de fonctionnement de la société.

Il existe trois différents types d’apports : en nature, en numéraire ou en industrie.

  • un apport en numéraire correspond à une somme d’argent déposée sur le compte de la SCI.
  • un apport en industrie s’entend des connaissances (expériences dans un domaine, connaissances, savoir-faire) dont un associé dispose et qu’il entend mettre au service de la SCI.
  • un apport en nature s’entend comme toute sorte de biens corporels (bien immobilier, véhicule) ou incorporels (par exemple une créance).

2. Publication de l’avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales

Cette mesure est destinée à avertir les tiers de la naissance de la SCI.

La publication ne peut qu’être faite que dans un journal habilité par la préfecture à recevoir des annonces légales au sein du département du siège social de l’entreprise. Un journal habilité à recevoir des annonces légales est alors appelé « journal d’annonces légales ». Une preuve de la publication ou de la publication à venir de l’avis de la constitution de la société dans un journal d’annonces légales doit être jointe au dossier de demande d’immatriculation.

3. Enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts (Centre de finances publiques)

Pour enregistrer les statuts d’une SCI, vous devez remettre deux originaux signés au Service des Impôts ; ce dernier est l’institution compétente pour procéder à l’enregistrement. L’enregistrement des statuts de SCI doit être réalisé sous un délai d’un mois à compter de leur signature au Service des Impôts (c’est-à-dire où le siège social de la SCI est établi).

4. Procéder à l’immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

Un dossier de demande d’immatriculation de la SCI doit être déposé au Centre de formalités des entreprises (CFE) du tribunal de commerce. Le centre compétent se situe dans le département du siège social de la société.
Le centre compétent se chargera ensuite de transmettre la déclaration au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Parts sociales d’une SCI :

La SCI (Société Civile Immobilière) permet de loger tout ou partie des actifs immobilier afin d’éviter l’indivision. Elle associe au moins deux personnes. Ainsi en créant une SCI, chacun des associés reçoit des parts sociales en contrepartie de son propre apport. Chaque associé est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier.

La SCI est souvent présentée comme une solution judicieuse pour acquérir un bien immobilier en commun.
Très prisée des promoteurs, la société civile intéresse également les familles et les particuliers qui souhaitent investir dans des conditions favorables à la transmission ou à la vente.

Inventorier les parts sociales d’une SCI

Il arrive que des biens, qu’ils soient physiques ou numériques, soient oubliés après un décès. Ces biens peuvent ainsi, à plus ou moins long terme, tomber en déshérence. Il en va ainsi des parts sociales d’une SCI.

Afin d’éviter que les parts sociales d’une SCI détenues par un tiers ne tombent en déshérence, c’est-à-dire qu’elles ne soient oubliées au moment de la succession et ne reviennent à l’Etat, Testamento vous propose d’inventorier vos parts sociales d’une SCI dans un inventaire de biens. Afin de ne surtout pas les oublier lors de l’établissement de votre succession.
Je fais mon inventaire

La démarche est simple : après avoir consigné les informations de chaque bien (parts sociales, comptes en banque, meubles) en toute sécurité, vous aurez le choix entre trois options :

  • Le conserver seul : C’est-à-dire exporter gratuitement votre document au format PDF pour le conserver par vos propres moyens ;

Conserver son inventaire soi-même peut en revanche être risqué, à plusieurs titres. Les risques de perte, de vol et de destruction sont à prendre au sérieux. Il est conseillé de mettre cet inventaire à l’abri, dans un lieu sûr et sécurisé. N’oubliez pas, par ailleurs, de faire part de la rédaction de cet inventaire à des personnes de confiance. Au moment d’un décès, si l’existence et la localisation d’un inventaire sont ignorés de tous, celui-ci ne pourra être présenté.

  • Le faire enregistrer par un notaire : Enregistrer et transmettre votre inventaire à un notaire Testamento, qui l’inscrira en toute confidentialité dans le fichier central des dispositions des dernières volontés. Faire conserver son inventaire par un notaire Testamento présente ici deux avantages principaux : son enregistrement dans la base de données nationale des notaires et sa conservation en lieu sûr ;
  • Le joindre à son testament : Si l’inventaire évite l’oubli de biens physiques ou numériques dans le succession du défunt, le testament quant à lui a pour principal objectif de protéger ceux que l’on aime en leur transmettant un ou plusieurs biens au moment du décès.

Par conséquent annexer votre inventaire à votre testament vous permettra à la fois :
– d’inventorier vos biens à ne pas oublier au moment de votre succession
– de préparer d’éventuels legs particuliers
Je fais mon inventaire

SCI : Quel intérêt ? Quels avantages ?

La création d’une SCI est souvent présentée comme avantageuse pour gérer ou transmettre son patrimoine immobilier. Cependant, la société civile immobilière n’a pas que des avantages. Il convient donc de bien se renseigner en fonction de l’opération envisagée : achat pour revendre, pour construire et habiter, pour louer ou pour transmettre son patrimoine.

Principalement, elle évite les aléas de l’indivision et les problèmes d’estimation et de constitution des lots. Elle permet par ailleurs de transmettre du patrimoine, de partager les risques d’exploitation, de conférer un avantage fiscal.

SCI, succession et transmission aux enfants :

Si l’on a bien conscience des contraintes de la mise en société, la SCI peut constituer un outil efficace de gestion du patrimoine permettant d’associer enfants et parents dans un achat immobilier.

Un couple peut donc décider d’apporter son patrimoine immobilier dans une SCI qu’il aura créée. Ensuite, il fait entrer progressivement ses enfants en procédant à des donations de parts sociales. Le premier avantage est la simplicité, il est plus aisé de partager des parts sociales que de partager un immeuble qui est, par nature, indivisible.
Mieux comprendre la donation

Prévoir la succession des parts sociales d’une SCI par testament

La donation n’est pas l’unique façon de donner les parts sociales d’une SCI, vous pouvez faire le choix de léguer vos parts sociales pour le moment qui suivra votre décès. Il n’est alors plus question de donation, mais de legs.

Il est désormais possible de faire un legs en ligne avec le testament en ligne de Testamento. Vous avez le choix entre le legs universel, qui vous permet de léguer tout ou partie de votre patrimoine à un ou plusieurs individus. Ou au contraire léguer un bien particulier, comme des parts sociales d’une SCI en faisant un legs particulier.

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