Quelles solutions en cas de conflit entre indivisaires ?

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Suite à un décès, on peut se retrouver co-héritier d’un bien et donc en situation d’indivision. Cette situation complexe est souvent synonyme de conflit. Quelles solutions existent-ils ? Comment éviter cette situation ?

Les origines du conflit entre indivisaires

Un conflit entre indivisaires peut tout d’abord résulter d’une imprécision voire d’une erreur rédactionnelle dans les actes signés en amont. Leur modification ou leur rectification amiable pourra éviter des déconvenues.

Il peut également trouver sa source dans une injustice, une inégalité de traitement entre co-indivisaires ou co-héritiers. C’est parfois le cas de donations déguisées ou indirectes consenties, voire aux dons manuels accordés à un indivisaire mais non déclarés. C’est aussi le cas de travaux ou charges acquittées par un seul indivisaire sans que sa créance ne soit remboursée par les autres. Ce peut être encore une occupation d’un immeuble par un seul indivisaire au détriment des autres. Ce peut être enfin un détournement d’argent ou d’objets mobiliers susceptible d’être qualité de recel, dans le cadre d’une succession comme d’un mariage.

A tout cela s’ajoute la psychologie familiale à résoudre à l’occasion d’un décès, ainsi que l’incompréhension ou le défaut de communication lors de la liquidation d’une succession ou d’un divorce.

Les manifestations du conflit entre indivisaires

En la matière tout est permis. Le premier désaccord commence parfois sur les travaux à réaliser sur un bien immobilier pour son entretien, sa conservation ou une construction.

Il se poursuit fréquemment avec un autre désaccord portant sur l’occupation du bien lui-même, qu’il s’agisse du planning des vacances à organiser entre indivisaires ou de son occupation annuelle par l’un d’entre eux, qui sera alors redevable d’une indemnité occupation équivalente à un loyer restant souvent impayée.

Elle continue généralement avec un désaccord sur la vente de ce même bien comme sur son partage amiable, quant à la fixation du prix ou à la décision elle-même.

Il en résulte de manière courante un blocage total du règlement d’une succession ou d’un divorce.

Les solutions au conflit entre indivisaires

Les nouvelles dispositions issues de la réforme du 23 Juin 2006 permettent également aux indivisaires de faire désormais usage de la règle de la majorité des deux tiers pour tous les actes de gestion (location, travaux etc…). La règle de l’unanimité étant maintenue pour les seuls actes de disposition (vente notamment).

Une convention d’indivision est tout d’abord envisageable, sous réserve d’un accord unanime pour signer cet acte qui devra toutefois être réitéré tous les cinq ans.

Il est certain que la vente amiable d’un immeuble invidis permettra souvent de résoudre le conflit entre indivisaires en raison de l’apport financier qu’elle procure, celui-ci permettant notamment de régler les dettes et créances entre eux.

Un partage amiable évitera également un contentieux plus grave, ce qui suppose que le co-indivisaire qui entend récupérer la totalité du bien s’acquitte de la soulte dont il est redevable, si nécessaire au moyen d’un crédit bancaire.

Un défaut d’accord amiable sur un partage peut fatalement déboucher sur un partage judiciaire, lequel peut lui-même ouvrir la porte à une vente aux enchères dans le cadre d’une action en licitation judiciaire engagée par assignation à la diligence de l’un quelconque des indivisaires.

La désignation d’un expert judiciaire pourra s’avérer, dans tous les cas, indispensables à plus d’un titre. Les indivisaires devront toutefois en mesurer le coût. En pareilles circonstances, le concours du Notaire peut s’avérer insuffisant dans la mesure où il se doit d’être impartial entre tous les indivisaires et ne peut gérer seul un litige. L’intervention d’un Avocat peut constituer alors le rôle d’un médiateur lorsqu’un indivisaire prend l’initiative de résoudre les difficultés en jeu, sans devoir judiciariser immédiatement l’affaire. Beaucoup de situations peuvent se résoudre en effet par un protocole d’accord établi par l’Avocat, entre toutes les parties.

Cela dit, pour éviter de tels conflits, rien ne vaut l’anticipation. La rédaction d’un testament voire d’un testament-partage peut éviter des indivisions douloureuses. De même la suppression d’une indivision existante par l’apport du bien indivis à une société civile immobilière permet de détourner facilement les règles de l’indivision grâce à ses statuts dont la rédaction est quasiment libre. L’avocat pourra également les établir.

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Dominique JAMOIS

Avocat à la cour

De formation universitaire, diplômé dans chacune des professions de Notaire et d’Avocat, il est également titulaire du diplôme universitaire en gestion de patrimoine délivré par l’institut Aurep de Clermont Ferrand.
Ayant siégé par le passé en qualité de membre de la Commission Relative à la Copropriété présidée par Monsieur le Conseiller Capoulade, il siège depuis plusieurs années à l’Observatoire National de la Sécurité et l’Accessibilité des établissements scolaires (ONS) pour le compte d’une fédération de parents d’élève.

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