Connaissez- vous vraiment le montant de votre patrimoine immobilier ?

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Selon le site france-inflation.com, un appartement parisien type T4 acheté 200 000 euros dans de l’ancien en 1999 serait estimé aujourd’hui à environ 690 000 euros. Un appartement acheté il y a 20 ans à Paris n’a plus vraiment le même prix sur le marché de l’immobilier. Ceci étant valable pour bon nombre de grandes métropoles françaises, en 2019, certaines villes de province affichaient encore une progression de plus de 10% sur le prix du mètre carré.

Patrimoine immobilier et succession

Au quotidien, vous vous situez peut-être dans une classe présentée comme moyenne. Dans les faits, vous pourriez bien vous retrouver à la tête d’un patrimoine immobilier conséquent. Un patrimoine qui se révélerait alors problématique dans deux cas :

  • celui où vous devenez vous-même héritier d’un nouveau bien immobilier (ou de plusieurs).
  • celui où vous devrez transmettre ce patrimoine à votre descendance

Par patrimoine immobilier, on entend par là, la valeur réelle de l’immobilier (et non pas la valeur d’achat d’il y a 20 ans) sur les résidences principales mais aussi sur les résidences secondaires (par exemple, cette vieille maison du côté de l’atlantique héritée d’une arrière tante qui ne vous coûte pas grand-chose en entretien annuel mais qui vaut actuellement la bagatelle de 700 000 euros à la revente).

Mis bout à bout, ces biens constituent un patrimoine cossu.
D’autant plus cossu que l’évaluation du patrimoine se fait selon un calcul très simple. D’un côté on situe les actifs et de l’autre les passifs.

Si vos actifs actuels sont estimés à un million d’euros mais que votre emprunt est de l’ordre de 750 000 euros, il est peu probable que vous soyez redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (l’ex ISF remplacé depuis le 1er janvier 2018 pat l’IFI).

En revanche, si tous vos crédits ont été soldés et que vous détenez la pleine propriété d’un appartement d’une valeur de 800 000 euros, que vous avez hérité d’une maison de famille qui en vaut 500 000 et que vous pourriez bien hériter en ligne directe d’un autre bien immobilier, il y a fort à parier que l’IFI viennent toquer à votre porte.

L’Impôt sur la Fortune immobilière, qu’est-ce que c’est ?

Le site internet service-public.fr est assez précis sur ce point : « vous êtes soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million € au 1er janvier 2019 ».

Les biens concernés sont ceux détenus par l’ensemble des personnes rattachées au foyer fiscal (y compris les mineurs détenant des biens en leur nom).

Les biens à déclarer sont :

  • les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave..),
  • les bâtiments classés monument historique,
  • les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2019,
  • les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles),
  • les immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété.

(La résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30% sur sa valeur au 1er janvier 2019).

Il est cependant possible de bénéficier d’exonérations partielles ou totales sous certaines conditions :

  • Les biens immobiliers sont utilisés pour une activité professionnelle
  • les bois et forêts sous engagement d’exploitation ou à usage professionnel,
  • les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d’exploitation),
  • les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.

Faut-il déclarer son patrimoine immobilier quand on bénéficie d’un droit d’usage ou que l’on est usufruitier ?

  • En usufruit : oui, le bien est intégré pour sa valeur en pleine propriété (sauf dans les cas où la loi a prévu une imposition répartie entre l’usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s), selon un barème établi en fonction de l’âge de l’usufruitier).
  • Droit d’usage ou d’habitation : oui
  • Droit du preneur à bail à construction : oui
  • Nue propriété d’un bien immobilier : non, pas de déclaration (sauf dans les cas où la loi a prévu une imposition répartie entre l’usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s), selon un barème établi en fonction de l’âge de l’usufruitier)
  • Droits temporaires au logement dont bénéficie le conjoint survivant, sous conditions : Non, pas de déclaration.

(source : service-public.fr)

Comment est calculé l’IFI ?

Selon le site impots.gouv.fr, L’IFI est calculé sur la valeur nette du patrimoine imposable au 1er janvier 2019, cela signifie que ce calcul s’effectue en ayant déduit les dettes existant au 1er janvier 2019 (sous réserve de justification).

On notera par exemple les dettes relatives :

  • à l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers)
  • au paiement des travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
  • à l’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables
  • au paiement des travaux d’entretien effectivement supportés par le propriétaire ou supportés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire
  • au paiement des impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière ou droits de succession). En revanche, les impositions incombant à l’occupant (exemple : taxe d’habitation) ne sont pas déductibles. La part de votre impôt correspondant aux revenus de vos biens immobiliers (exemple : revenus fonciers) n’est pas non plus déductible.

Déterminer le montant de l’IFI

Si votre patrimoine net taxable est inférieur ou égal à 1,3 million d’euros, vous n’êtes pas soumis à l’IFI et ne devez donc pas souscrire de déclaration.
Vous êtes imposable à l’IFI si votre patrimoine net taxable dépasse le seuil d’imposition de 1 300 000 €. L’IFI est calculé selon le barème progressif suivant :

Taux pour un patrimoine net taxable :

  • entre 0 et 800 000 € : 0 %
  • 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 %
  • 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 %
  • 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 %
  • 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 %
  • au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %

Remarque : le seuil d’imposition à l’IFI correspond à un patrimoine net taxable de 1 300 000 euros. Toutefois, lorsque vous êtes imposable à l’IFI, le calcul commence à 800 000 euros.

Uniquement pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, un système de décote permet d’atténuer l’impôt. Le montant de la décote est égal à 17 500 – (1,25 x montant du patrimoine net taxable).
(source impots.gouv.fr)

Sophie Farrugia
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