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PACS : primo-accédants, quelles précautions prendre ?

pacsés et primo-accédants

pacsés et primo-accédants

Acheter un bien immobilier à deux est un rêve pour de nombreux jeunes couples. Un premier achat immobilier constitue aussi bien un engagement qu’un projet commun, et bien souvent, la première étape avant de fonder une famille. Cependant, un projet d’achat immobilier est généralement l’investissement d’une vie et ne doit donc pas être fait à la légère, surtout quand il s’agit du premier. Que vous soyez pacsés ou vous apprêtiez à conclure un PACS, voici les précautions à prendre avant de vous lancer dans un achat immobilier en tant que primo-accédant.

Cas où vous allez vous pacser

Précaution n°1 : Anticiper l’achat immobilier  dès l’enregistrement du PACS

Les couples qui vont se pacser ont intérêt à sécuriser leur patrimoine avant même de conclure leur pacte de solidarité civile, c’est-à-dire au moment de la rédaction de la convention de PACS. Il convient d’attacher un soin particulier au contenu de la convention de PACS et d’y faire figurer les droits et les devoirs de chaque partenaire afin de se prémunir contre d’éventuels problèmes et litiges qui pourraient survenir en cas de séparation ou de décès de l’un des partenaires (et malheureusement, cela n’arrive pas qu’aux autres…). Ne vous contentez pas d’un  modèle de convention de PACS-type et standard qui ne vous protègerait pas, optez pour une convention de PACS précise, détaillée et personnalisée.

Comment anticiper l’achat d’un bien immobilier ? En optant pour le régime de PACS le plus adapté à sa situation car celui-ci aura des conséquences sur la répartition du patrimoine. Lors de la rédaction de la convention de PACS, les partenaires pourront choisir entre le régime de séparation de biens ou le régime de l’indivision.

Depuis le 1er janvier 2007, les partenaires d’un Pacs sont en principe soumis au régime de la séparation de biens, c’est-à-dire que chaque partenaire reste propriétaire des biens qu’il possédait avant ou qu’il acquiert pendant le Pacs avec ses fonds propres. Si les partenaires font un achat immobilier en commun, le bien sera possédé en indivision, en proportion de l’apport de chacun. Si leur quote-part n’est pas précisée dans l’acte d’achat, ils sont propriétaires par moitié, mais celui qui a versé plus de ses fonds personnels pourra éventuellement obtenir une indemnité en cas de litige.

Mais il est également possible de se pacser sous le régime de l’indivision : les biens achetés par les partenaires avec des fonds perçus pendant le Pacs appartiendront alors pour moitié aux deux partenaires. Aucun d’entre eux ne pourra prétendre au remboursement d’un éventuel trop-versé. Attention, si l’achat est fait aux deux noms alors qu’un seul apporte les fonds ou rembourse l’emprunt, le fisc pourra considérer qu’il y a donation et taxer en conséquences cette transmission à titre gratuit.

Pour faciliter la gestion d’une indivision, les partenaires peuvent signer une convention d’indivision chez un notaire. Cette convention permet de fixer les règles de fonctionnement de l’indivision.

Cas particulier de l’achat immobilier par un seul partenaire

Quand un seul partenaire de PACS signe l’acte d’acquisition, l’autre n’a aucun droit de propriété sur le logement. Il reste toutefois solidaire du paiement des dépenses courantes et d’entretien du ménage et bénéficie du droit au maintien dans les lieux pendant douze mois en cas de décès.

Précaution n°2 : Penser à la succession et rédiger un testament

Contrairement au mariage, le Pacs ne rend pas les partenaires héritiers légaux l’un de l’autre. Aux yeux de la loi, un partenaire pacsé est considéré comme un tiers. Il n’aura donc aucun droit dans la succession de son partenaire si ce dernier n’a pas pris de dispositions préalables. En l’absence de testament, le survivant n’hérite pas de la quote-part du défunt même si le bien immobilier a été acquis en commun. Les héritiers légaux de ce dernier pourront donc demander la vente du bien. Pour éviter une telle situation, il est ainsi recommandé aux partenaires de PACS d’établir un testament et le partenaire survivant pourra disposer de sa quotité disponible. Ils peuvent se léguer leur parts respectives, dans le respect des droits successoraux des héritiers réservataires (en effet, si le couple a eu des enfants, le testament ne pourra pas porter atteinte à la part de patrimoine qui revient de droit à chaque enfant). Cette donation est moins coûteuse qu’entre concubins en union libre puisque le couple pacsé bénéficie d’un abattement, mais elle reste plus taxée qu’une donation entre époux.

Cas où vous êtes déjà pacsés

Vous avez déjà signé et enregistré votre convention de PACS ? Les paragraphes ci-dessus restent valables et il n’est pas trop tard pour prendre les précautions requises avant de devenir propriétaire. Sachez qu’il est tout à fait possible de modifier un PACS si cette modification est consentie mutuellement par les deux partenaires. Par exemple, si vous avez conclu un Pacs avec une convention qui prévoit une indivision des biens, vous pouvez la modifier pour qu’elle prévoie une séparation des biens.
Après la modification de la convention de Pacs, chaque membre du couple pourra rédiger un testament pour que son partenaire de PACS ait des droits sur sa quote-part en cas de décès.

Quid du testament en cas de séparation ?

Dans le cas où le couple pacsé se sépare ou se marie par la suite puis divorce, le testament devient-il nul après divorce ou rupture de PACS ? Pas forcément, selon la Cour de cassation, cela dépend des cas. Il appartient aux juges du fond de rechercher la volonté du testateur et de la faire appliquer, et certaines situations sont casse-tête en raison d’ambiguïté.
Pour éviter tout problème d’interprétation, si vous vous séparez de votre partenaire alors que vous avez rédigé un testament en sa faveur, nous vous conseillons de le révoquer (à moins que vous ne considériez, que malgré votre rupture, votre ex mérite malgré tout de recevoir votre patrimoine).

Articles spécifiques rédigés à l’attention des partenaires de PACS : 

Justine

Juriste stagiaire chez Testamento
Juriste stagiaire

Diplômée d’un Master 1 de Droit international des affaires et d’un Master 2 en Droit international privé et Droit du commerce international, Justine est actuellement élève-avocat en Parcours Droit de la famille.
Elle occupe le poste de juriste stagiaire au sein de Testamento.

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